從0開始賺1億2:是真的!房產天王呂原富教你零元購屋

從0開始賺1億2:是真的!房產天王呂原富教你零元購屋

 

關於買屋,你應該有的正確思維NO.3
要致富,重點不在金額,在速度
 
人人都可以成為富翁,事實上,只要時間夠久,理論上人人都可以成為大富翁。只要用最笨的存錢法,就算不靠任何投資理財,一個孩子若從他一出生那年開始,就每個月固定存10000元(當然,一開始是父母替他存的),若這個孩子後來活到100歲,那到時候他也會成為一個「千萬富翁」。
 
只是屆時這樣的千萬富翁已經失去意義,100歲的他已經不能吃好的,可能也沒法動彈,眼睛看不清楚,錢再多也用不上(除了醫藥費及看護費)。
 
這裡就談到致富的一個重點。如果我們問每個人,人人都想要變富翁,但致富是為了擁有那些「錢」嗎?當然不是,錢只是一疊充滿細菌的紙。
 
我們都喜歡致富,但其實我們喜歡的不是那些「錢」,而是錢可以帶給我們的「美好生活」。
 
於是就有這樣的問題:
一、如果理財要犧牲很長一段時間讓自己不快樂,用來換取後來有錢時「短暫的快樂」。請問這樣值得嗎?
 
二、如果一個人到了5、60歲才開始懂得理財,那已經比較晚開始的他,「來得及」理財嗎?

 整個來說,賺錢很重要,快速賺錢更重要。
 
只有快速賺錢,才能用最少的時間成本享受更多的生活好處。
 
那麼,回到成為千萬富翁的話題。前一節我們提到如何成為千萬富翁,答案是只要投入100萬,每年20%固定投報率,那不到二十年就可以成為千萬富翁。
 
但二十年實在太久了,對一個已經50歲的人來說,二十年後可能只能把這筆錢用在跑醫院,以及留給子孫當遺產。這對他來說實在太不划算了,他根本沒有享受到財富帶來的快樂。
 
那到底有沒有更快致富的方法呢?
要更快致富的方法,仍然是應用前面提過的原則,
只不過要增加兩個條件:
一、要提高本金;
二、要增加投報率。
 
大家都知道,原子彈的威力驚人,二次世界大戰就因為兩顆原子彈結束的。
但愛因斯坦曾說:「複利的威力勝過原子彈。」
 
上一節曾舉過兩個例子,一個是用100萬滾入複利,另一個是用300萬滾入複利。由於計算的模式相同,用簡單的數學邏輯就可以算出,當用300萬做本金時,其
二十年後的本利和應該是用100萬當本金時的三倍。

 

不過當只做為本金時,這三倍代表的只是200萬(300—100=200)。但到了二十年後,這三倍的差距可是高達7,667萬。
 
115,010,000—38,340,000=76,670,000
 
這個例子告訴我們:本金變多,結果會差距非常大。
 
那麼,如果不改變本金,改變的是獲利率呢?如上圖所示,當以100萬做本金,在20%的投報率下,累積二十年的本利是將近4,000萬。
 
如果現在投報率變成30%結果又會是如何呢?
 
答案非常驚人,是19,000萬。
 
所以如果我們把之前的題目「如何變成千萬富翁」,改成「如何變成億萬富翁」,答案就是這個算式了,準備100萬本金,以年報酬率30%滾入複利,答案就會造就你這個億萬富翁。
 
問題是,本節的開宗明義就說了,我們要的是「速度」啊!
 
於是我們就可以來推算,你要如何更快成為富翁,不是增加本金就是提高投報率。
 
假定你的本金就只有100萬,但你想要「五年內」就成為千萬富翁。
 
怎麼做呢?
 
依照複利公式,答案就是:如果用100萬資金,那你必須要找一個投報率達到60%的投資標的,到了第五年底,本利總和就會超過1,000萬。
 
若五年還是太久,有人想要兩年內就變成千萬富翁,那投報率就要非常的大,計算下來,只要年投報率達到220%,就可以讓一個投資者從自有資金100萬賺到1,000萬。220%看起來很驚人,但簡單來說,就獲利率要達到兩倍以上。
 
這 個數字看起來似乎很高,但也不會特別奇怪。例如做生意,有些高獲利的品項,的確獲利就可以超過兩倍。舉最簡單的例子,若一碗冰成本10元,賣價30元,就 是獲利兩倍(獲利=30—10=20,獲利率20(獲利)/10(成本)=2)。在許多有專利的獨佔產業,獲利兩倍以上也很正常。
 
若不談生意,純談投資,有獲利兩倍以上的嗎?
 
有的,就是房地產。
 
記 得在第一節舉的例子嗎?在這個例子裡,準備資金200萬,分別投資兩棟房子,三年後以1,200萬賣出,扣除掉成本,還有獲利將近1,000萬。這個案例 獲利率達38%,而且這個案例是因為還有向銀行借錢需每月還利息,不然的話,以兩年的時間就可以達到獲利1,000萬的。
 
因此我們可以說,只要掌握足夠本金,找到對的投資標的,就可以讓你快速成為富翁。
 
講到速度,如果不以長期來看,不要把眼光看到二十年,那麼之前因為「無法年年維持20%投報率」而被淘汰的那些投資項目,是不是又可以找回來評估呢?

 

的確,有些投資標的,「短期來看」的確會有高投報率,甚至不只高投報,根本就暴利。
 
好比說,一個人如果在股市最低點時買進股票,到股市飛昇到最高點那天出清股票,那他賺的錢是幾倍呢?甚至高達十倍以上都有可能。
 
在臺灣曾經有個時代,號稱「臺灣錢淹腳目」,那個年代泡沫化危機還沒有來臨,有很多人是靠股票致富的。許多人班也不好好上,整天盯著股市看板作夢,誕生了一大堆新貴,還因為財富提升但本身素養沒提升,而鬧出許多笑話。
 
如果一個人能夠「準確地」在最低點進場、最高點出場,那絕對可以做到投報率超過200%,在兩年內就由100萬變身為千萬富翁。
 
問題就出在「準確」。如果大家都可以準確,後來也就不會在金融泡沫來臨時,許多人一夕間資產化為垃圾,昨日還是豪宅名車都市新貴,今日一貧如洗,自殺跳樓事件頻傳。
 
至於期貨,那更不用說,不要說兩年,有人甚至兩天就可以獲利超過兩倍以上。但這樣的遊戲你敢玩嗎?
 
當玩股票時,心情就已經像坐雲霄飛車般起起伏伏;當玩期貨時,更是整個人失了魂,六親不認。這樣的理財方式,健康嗎?
 
如果賺錢只為了得到帳面上的虛榮,卻失去實際的生活,包括健康、家庭乃至於自己整個人生都賠上了,這絕不是賺錢這件事所要付出的代價。
 
最終,房地產仍是可以快速致富的選擇:
 
一、正確的房地產投資雖有風險,但風險仍在可評估範圍內當我們看股票,可以今天跌10點,明天漲10元,後天又跌20元。
 
但房地產絕不會有這種情形,房地產不會今天市場行情500萬,明天暴升到600萬,後天又跌到500萬,不會有這種情況發生。
 
相反地,房地產的變化都是有跡可循,過程也循序漸進的。一處位在好地段的房產,會隨著當地的日漸繁榮,帶動房價緩步上升,但說緩步,若以兩年為單位來看,又可說是變化很大的。
 
這種變化,以投資者來說,可以帶來高獲利;但以投資的心情來說,又絕不會像股票一樣,會讓心情起起落落。
 
二、正確的房地產投資,會有許多專家為您把關
 
房地產是一門投資學,但不該是門投機學,更不會像賭博一樣必須看運氣。
 
房地產會讓你賺大錢,但每分每毫的漲價,都有明確的邏輯道理可循。房地產植基於市場需求,人們永遠有購屋需求,在一個成長的都市,因應增長的人口,就一定有龐大的房屋需求,包括購屋需求及租屋需求,每個需求都會帶給房地產投資者很多的獲利。

 

如果希望找人幫忙,建議看看你所找的人是否具備
下面的專業:
1、可幫客戶找到符合要求的物件;
2、可幫客戶找到最適合的貸款;
3、可幫客戶將買到的房子用最低成本做最好的整裝;
4、可幫客戶將房子在兩年期間尚不準備賣出的前提下,用好的租金出租;
5、可幫客戶在市場上找到好的買家,讓客戶獲利了結。
 
此外,每個環節都要清楚明白,沒有投機取巧,也沒有任何非法或不道德情事。
 
這世上有什麼投資是進可攻、退可守的?
 
凡是這東西的「本身」就具有「實用」價值的,就可能符合這條件。
 
好比說名畫,當市場有人喊高價時,可以出手大賺一筆。但當市場價不滿意,我仍可以掛在客廳當作裝飾品,就算被典當也仍有不斐的價值。同樣的道理,買賣黃金珠寶,也都是進可攻、退可守的選擇。
 
相較來說,股票就不是這樣。一張股票如果狂跌,那最終它只是一張「紙」,有人笑稱股票跌價成為壁紙,那這張紙也太小了。
 
其他各種虛擬的投資,例如期貨,例如衍生性金融商品,都是在數字遊戲過後,一旦賠了,投資人就一無所有。
 
另一個投資項目——土地,雖然也是有「實物」,但若投資錯誤,這實用性也不高。例如買到後來沒被列入開發區的荒地,那可能就只是荒郊野外一塊不能種田
也不能做任何用途的石子地了。
 
在比較過幾種投資標的後,最終可以快速投資,又讓投資者較無後顧之憂的,就只剩房子了。投資房子可
以有三種狀態:
第一:自住;
第二:出租;
第三:出售。
 
後二者可以帶來進帳,第一者則可作為安身立命居所,所以買房子絕對不會是「無用」的投資。
於是,我們再來複習,快速致富的條件:
 
一、 本金要提高
投資房地產若有自備款,那很好,但就算沒有足夠自備款,我們也可以把別人的錢變成自己的自備款。
 
請注意,我們公式裡的本金,並沒有規定一定是要「自己出的」,當我們可以用低利率向銀行貸出款項,那這筆錢已經合法的屬於我們,可作為本金,透過房子投資理財,同樣可以創造快速獲利。
 
二、 投報率要提高
房子投資當然不是百分百,我也不會公開宣稱只要買房子「一定賺」,而是買到「對的」房子就一定賺。如何買到對的房子呢?此時就需要專家。

 

所謂專家,也絕非股市名嘴那種,他們說了,但你「有聽沒有懂」那種,而是經過客觀分析,和你討論經過你同意,才來做投資。
 
彼時只要分析整體大環境趨勢,藉由適當的財務槓桿,就可以創造高投報率。
 
記得嗎?之前還舉過一個例子,就算沒有準備自備款,也仍可能買得到房子,那時的投報率,可就不只是一倍、兩倍這麼少了。
 
買屋絕非「不可能的任務」。案例一
沒有自備款,可以買房子嗎?

 
從事房屋買賣這麼多年來,我和許多人談過話,遇過各行各業、各式各樣的人。
 
若問起「想不想擁有自己的房子?」,百分之九十以上的人都說想。
 
尚未擁有房子的人,當然會很想有自己的房子;就算是已經擁有一棟房子的人,他們也會想再擁有更多的房子。但通常那些已有房子的人會告訴我,他們每個月仍為房貸煩心,光搞定自己的「自住居所」就已經壓力很大,更別提要「房屋理財」了。
 
若問這些人:「想不想改變自己人生?」
幾乎百分之百的人都會說:「想改變。」
 
但他們共通的問題,就是:「投資房屋?我當然想。但請問自備款哪裡來?」
 
如果自備款是讓大家裹足不前的最大問題,那在此我很樂意分享:「不用自備款,也能買房子」的實際案例。希望有這方面顧慮讀者,看完後願意真的去做。
 
▓買屋實例
購屋者:黃小姐及其夫婿(房屋登記在黃小姐名下)
購屋日期:2014年
購屋標的:桃園市演說家社區
購屋價格:580萬
 
黃小姐和先生結婚多年,一直賃屋而居。
他們不是有錢人,但生活平靜安穩,丈夫是個中階主管,月收入約6萬元,黃小姐自己也是個上班族,月入4萬元。他們夫唱婦隨,日子過得快樂,但總是有個小小遺憾——他們沒有自己的「家」。
 
他們當然也想買房子,雙薪家庭的他們,收入每月有10萬,比起一般家庭已經不算差了。但他們還是「不敢」買房子,因為:

‧ 大環境景氣那麼差,臺灣的經貿實力已大不如前,身為平凡上班族的他們,對未來也感到惶恐。現在雖然夫妻都有穩定工作,但「萬一」工作出現狀況、公司倒閉或者被裁員怎麼辦?
 
‧ 每月收入10萬雖然看起來不錯,其實這筆錢用來維持家計、夫妻倆不時逛街、吃館子,都沒問題。但若說起買房子又是另一回事了。家庭月收入「只有」10萬,真的可以負擔將來動輒數百萬的龐大房貸嗎?
 
他們的問題,其實也是臺灣許許多多家庭的問題。大部分人只是感到煩惱,但光煩惱並不能改善現況。黃小姐和她的夫婿不一樣,他們有了行動。這行動,不是買房子,而是來「找我」。

 

這也是我對本書讀者要一再強調的。
一、本書講的理論與實務,都是基於事實。只要肯做,就一定可以成功;
二、我們要讀者投資房屋,只要抓住每年20%複利的概念,一定可以成為富翁;
三、但如何找到好的房子?如何掌握這20%複利?其實,針對不同的買屋人背景,有不同的教戰守則;
四、所以我總是和讀者們說,投資買屋這件事一定是對的,但對的事也要用對的方法。
 
透過諮詢,可以找到對的方法。
 
因此,在透過一對一諮詢,我瞭解黃小姐和他夫婿的工作及財務狀況後,輔導他們買下人生第一棟房子。
 
▓他們的問題:
沒有自備款,因為過往的各項開支,他們手上完全沒有儲蓄。
 
▓實際案例:
在我的輔導下,這對夫妻在2014年於桃園中正藝文特區,也就是未來捷運綠線沿線G10站區附近,買下「演說家社區」。由於沒有自備款,總價580萬,是分成兩部分來支付:
 
A、房屋貸款部分
黃小姐夫婦,個人工作及信用條件不錯,可以貸足85%最高額度的房屋貸款。
580萬X85%=493萬
 
採取前三年只還利息,暫不還本金的方式。
每月應繳的貸款:
493萬X2.2%/12=9038(每月應付利息)
 
B、信貸部分
扣掉房貸支付部分,購屋尚須87萬,這部分透過信貸。七年期的信貸,每月本息繳交的簡單計算公式:
 
月繳費用=每萬元X160
因此87X160=13,920(每月應繳信貸本息)
交屋後第二個月起,黃小姐夫婦每月應繳金額是:
13,920+9,038=22,958

房子買來後,透過我和我的團隊協助整理,並代為出租。由於我們非常專業,很快的就幫他們找到好的客戶,承租房子,現在房客每月的租金是16,000元。
 
黃小姐夫婦,每月實際應付的款項:
22,958—16,000=6,958
 
▓結論分析:
黃小姐夫婦原本最擔心的是經濟不景氣、工作不穩定、怕「負擔不起」每月要繳交的房貸,但現在每個月只需不到7000元,就可以擁有自己的房子。這7000元,會負擔不起嗎?
 
更重要的,現在他們有了自己的房子,並且是在桃園最有發展前景的捷運綠線附近。從購買時候的2014年,到這本書出版的現在,兩年期間,房價已經明顯上漲。黃小姐和夫婿在短短兩年時間,資產已經增加許多。
 
買屋絕非「不可能的任務」。案例二
我一個人,只有30萬,可以買房子嗎?

 
以雙薪家庭來說,貸款買房屋的條件可以有更大的應用空間。
 
理由很簡單,因為對銀行來說,貸款看的除了物件外,更重要的是看貸款人的條件,當有兩個人的時候,就代表有兩倍的額度可以應用。以前面的例子來說。如果兩筆貸款,一筆用先生名義,一筆用太太名義,這樣就更好貸。

 

這也算是結婚的好處之一吧!
 
但有人會問,我還沒成家,我只有一份薪水,我不是有錢人,所以我還是不能買房子。
 
錯!只要有穩定的工作,透過適當的理財規畫,絕對還是可以擁有自己的房子最為投資標的。這樣的例子非常多,以下就是其中一個:
 
▓買屋實例
購屋者:三十多歲的陳先生
購屋日期:2014年
購屋標的:桃園上城社區
購屋價格:600萬
 
陳先生是個職業軍人,有份穩定的工作,也有一個交往多年的女友。但陳先生遲遲不敢成家,原因是他尚未買房,覺得自己條件不夠成家。
 
做 為軍人,領國家糧餉,這是個收入絕對穩固的職業。但也必須說,這只是份死薪水,陳先生在家中是長子,還負有養家的責任,每個月扣掉零零總總的開銷,以及從 前曾經仗義借錢給朋友後來對方沒歸還,總之,雖然三十幾歲了,但陳先生的存款並不多,若要買房子,他也只拿得出30萬自備款。
 
看到自己戶頭裡的數字,陳先生除了嘆氣,也只能暗暗指望,未來十年看可否在軍中有大的陞遷。加上努力存錢,才可望有足夠自備款,也希望女朋友願意等他那麼久……
 
直到後來一個機緣,陳先生來上了我的課。瞭解到其實不用準備很多自備款也可以買房子,於是他的人生有了新希望。
 
相信像陳先生這樣狀況的人一定很多,上班族每月收入3、4萬,扣掉基本生活花費交際應酬等等,還有要孝敬老爸老媽的錢,覺得每月可以存下的錢實在有限,望著動輒百萬、千萬的房價,只能望屋興嘆。
 
但現在不用嘆息了。讓我們來看看陳先生的例子:
 
同樣地,透過一對一諮詢,我瞭解陳先生的工作及財務狀況後,輔導他買下人生第一棟房子。
 
▓他們的問題:
單身,沒有足夠自備款。
 
▓實際案例:
在我的輔導下,陳先生也是選在桃園捷運綠線買了
他人生第一棟房子,他買的是「上城社區」一個物件,總價600萬的房子,他自備款30萬,還有570萬要貸款。
 
一、房屋貸款部分
軍公教是銀行評等很高的行業(重點不在收入多寡,而在於收入穩定度高),陳先生可以貸足85%最高額度的房屋貸款。
 
600萬X85%=510萬
採取前三年只還利息,暫不還本金的方式,每月應繳的貸款:
510萬X2.2%/12=9,350(每月應付利息)
 
二、 信貸部分
扣掉自備款以及房貸支付部分,購屋尚須60萬,這部分透過信貸,七年期的信貸,每月本息繳交的簡單
計算公式:
570萬—510萬=60萬
月繳費用=每萬元X160
因此60x160=9,600(每月應繳信貸本息)

 

房屋交屋後第二個月起,陳先生每月應繳金額是:
9,350+9,600=18,950
 
同樣地,房子買來後,透過我和我的團隊協助整理,並代為出租,幫他找到不錯的房客,現在房客每月的租金是16,000元。
 
所以陳先生每月實際應付的款項:
18,950—16,000=2,950
 
▓結論分析:
陳先生原本一直認為,他沒有足夠存款,只有30萬自備款,買房子的夢遙遙無期。現在他知道,原來就算只有30萬,他也可以擁有自己的房子,並且透過適當的管理,光租金收入就可以COVER掉大部分的房貸。原來他煩惱了好幾年的問題,到頭來,只是每月不到3000元的開銷。
 
這 件事也改變了陳先生的金錢觀,在從前,2,950元是一筆不大的數字,大約就是每月偶爾去餐廳打打牙祭的錢,吃了就沒了。但現在2,950元變成是他擁有 自己資產每月所需付出的微薄成本。這筆錢比搭一次高鐵往返臺北、高雄還便宜,卻讓他擁有自己的房子,並且這房子未來還可以增值為他賺進百萬。

 

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