預售屋全攻略:選屋、簽約、財務、監工、驗收 一本到位第一篇  成屋看不見,預售屋才看得見!
 
如果把房子比喻成人,新成屋就像一個衣著花枝招展、打扮妖嬌美麗的美女,這樣賞心悅目的畫面,會讓你開心的馬上在驗收合格單上籤名。

然 而,當你抱著雀躍的心情,準備花錢進行室內裝修後,往往才赫然發現,怎麼窗檯邊緣會滲水、浴廁淋浴間會積水、預留的分離式冷氣排水孔無法使用……更誇張的 是,有些房子的樑、柱及窗戶周邊,竟然出現裂縫等結構體破壞的跡象,還有外推陽台等不合法二次施工,以致遭人舉報等煩人的問題接踵而來……
 

預售屋全攻略:選屋、簽約、財務、監工、驗收 一本到位章節試閱

買成屋,真正的黑心你看不見!
 
「哪有那麼恐怖,別嚇我們了!」
千萬別說不可能,舉個例子,過去位於台北市東湖地區的合家歡社區,十幾年前採取5層連棟、3米寬大氣中庭走廊,豪華的設計,讓許多購屋者趨之若鶩。
 
然而,建商卻使用海砂做為鋼筋混凝土中的細粒料,於是含量過高的氯離子逐漸腐蝕鋼筋,曾經美輪美奐的建物,如今只剩下鏽蝕斑駁的空屋,還有住戶滿腹的怨氣。目前社區早已「十屋九空」,留下來的住戶多半是因無處可去,不得已才冒險留下。
 
至於建設公司十幾年來消極避責,讓住戶只能無奈接受這個殘酷的事實。社區名銜下方的那片白色鹽結晶,恰似這群孤立無援的住戶,哭過又乾的淚痕。
 
相信沒有人希望自己買的愛屋,出現上述案例中那麼嚴重的品質瑕疵,然而新成屋及中古屋是建商早就蓋好的建物,鋼筋、混凝土、防水材等重要的工項早已施作完成,無法以肉眼檢視。
 
這就好比我們若不透過醫療器具,也無法得知骨骼、器官是否受傷,兩者是一樣的道理。遺憾的是,目前還沒有成熟的非破壞性檢測方式,能夠在上述工項施作完成後,再來進行檢視施作的品質。
 
根據統計,102年第三季全台發生的購屋糾紛,總數高達532件,其中與施工品質有關的糾紛,單單房屋漏水就有100件、施工瑕疵33件、設備建材不符7件、工程結構及公共工程安全問題8件,以及氯離子檢測3件。各位準備購屋的朋友,您還覺得成屋真的可以「眼見為憑」嗎?

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買預售屋,有三大優勢
 
成屋所謂的「眼見為憑」,其實只看見了房子的外觀與裝飾材料,你能看見埋在牆壁中的線材與配管嗎?看得見鋼筋的粗細與搭接方式嗎?還有,你看得見防水材塗佈的高度與厚度嗎?
 
再來,「眼見為憑」意味著房子已經蓋好了,等到此時才發現客廳太大、書房太小,不符合使用需求,你也只能摸摸鼻子,在室內裝修時另外花錢將舊隔間打除,重新依需求隔間。
 
而相對成屋的這些缺點,預售屋有以下三大優勢:
 
1.房價給付較為彈性
房價給付較為彈性的優勢,並不是指預售屋可以讓房屋總價降低,而是不像購買新成屋,在簽約後一至二個月內,就必須備妥全額的自付款。

購買預售屋該付的自備款,可以在工程執行的1年至2年內,分階段給付,常見的狀況區分為:簽約金、開工款、地下室完成、結構體完成上樑,及交屋等幾個階段。也因為如此,買方在資金調度上,存在比較寬鬆的給付彈性。
 
2.可以配合需求辦理「客變」
因 為預售屋賣出時房子還沒蓋好,所以不影響整體結構及使用安全的部分(如房子的內部隔間、裝修材質等),建商通常會允許購屋者依自己的需求進行變更,這也就 是俗稱的「客變」。如果購屋者已經規劃好未來愛屋的室內空間配置,就可以依此需求,請建商配合調整隔間位置、裝修材質,甚至是插座、弱電配置位置等等。
 
3.可以實際監督工程施作
預 售屋是還沒興建完成的房屋,因此購屋者自然有機會親眼看見建物所使用的建材尺寸、廠牌與施工方式,還可以直接拍照存證。以我自己為例,事先都會請建商告知 鋼筋、電線、PVC管、EMT管、防水塗料等材料的進場時間,有空時便會到工地,親自看看這些材料是否符合契約所規範的品牌與規格。除此之外,我還會要 求,要安裝在我屋子內的馬桶、廚具、烘衣機、洗臉台等設備,一定要「經過我本人現場同意後才能安裝」,以避免將來驗收時還要再花時間拆除不合契約規定的器 具,影響遷入愛屋的時程。

這些施工中的查核動作,能幫助購屋者維護愛屋的品質,而也只有購買預售屋,才有可能「親眼」看見愛屋是怎麼蓋起來的。
 
履約保證,不怕建商收錢落跑
 
至於許多讀者會擔心,預售屋建商會不會收了錢,卻在房子還沒蓋好時就倒閉或落跑!這問題在民國100年5月1日「預售屋履約保證機制」上路後,發生的機率就大大降低了。
 
「預售屋履約保證機制」就是建商在販售預售屋時,必須從「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」等五種履約保證機制中,擇一納入預售屋買賣契約,以維護消費者的權益。
 
「哪種履約保證比較有保障?」
 
在五大履約保證機制中,以「不動產開發信託」及「價金返還之保證」,對消費者的保障較高。
 
「價金返還之保證」顧名思義就是,若預售屋的建商無法繼續興建,則承擔保證的金融機構,必須把之前已支付的購屋價金返還給消費者。
 
「不動產開發信託」則是由建商或起造人,將建案土地及興建資金,信託給金融機構或經政府許可的信託業者,執行履約管理。工程費用則由受託金融機構依照工程進度照實支付,也就是所謂的專款專用,並且規定建商於簽約時應將「不動產開發信託」的證明文件或影本,提供給購屋人。
 
有了這些第三方監督或保證的機制,將大大降低預售屋建商捲款潛逃的動機(因為無法一次把所有預付款都拿到手),而且就算建商真的因為營運不善而倒閉,第三方也必須依照保證機制,給予購屋者應有的補償,不會讓購屋者成為沒人理的孤兒。

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Chapter2   準備篇   購屋前的準備功課
 
好建商是好品質的保證
 
我 相信,許多讀者在購買商品前,都會仔細蒐集相關商品的資訊,瞭解各品牌間的性能、外觀、價格、售後服務及贈品的差異,也會向親友、網友詢問該商品的使用評 價。不管這商品是數十元的牙膏、報紙,或是數十萬元的電腦、電視、電冰箱。然而,買房子是筆高達七位數以上的巨額採購,卻很少聽過買房者去關心,這房子是 由哪個建商負責施作?這真的是十分弔詭的一件事。
 
「有什麼關係,反正房子蓋出來就在那邊啦,看得到也摸得到。」
關係可大囉,蓋 房子其實是件非常專業的大事,不然為什麼施工圖說需要建築師、結構技師、機電技師簽證,還要由符合「營造業法」的專業營造商負責興建?況且,完工後看到的 都是表面的裝修材,購屋者可看不見埋在牆壁內電線的線徑與廠牌、配管的材質與方式、鋼筋的號數與綁紮方式、浴室內防水材材質與施作高度……而這些看不見的 部分,才是影響施工品質的關鍵!
 
「哇!那麼可怕啊,那該怎麼辦?」
我會在後面的「簽約篇」及「監工篇」兩個章節中,詳細介紹如何在簽約、現場施工勘查及驗收三個階段,檢驗愛屋是否符合契約所定的施工品質標準。但我向來認為,若能在購屋時,就堅持選擇由好建商所蓋的房子,會是個事半功倍的好方法。
 
「那麼,要如何才能選到好建商?」
我認為,可以用刪去法,將有下列狀況的建商摒除在選擇名單外:
1.打帶跑的一案建商。
2.沒有官網的建商。
3.曾經與住戶發生糾紛的建商。
4.沒有加入「建築開發商業同業公會」的建商。
 
建 築是一門高深又繁複的學問,如果建商沒有長年累積的經驗及雄厚的資本,根本不可能蓋出好房子。然而臺灣迄今依舊尚未建立營建商的評鑑機制,加上許多人認為 營造業的利潤極高,只要房地產的景氣好轉,營造業就如雨後春筍般出現。這其中不乏成立之初,就想要「打帶跑」的一案建商。姑且不論這些建商是否具備興建房 屋的專業知識,光是這種「撈一票」的投機心態,就很難讓人相信,這樣的公司會有多少「職業良知」。

除此之外,還有許多的一案建商,是因為之前的建案衍生出的購屋糾紛太多,建商為了規避保固、賠償及法律責任,不是更改公司的登記名稱,不然就乾脆解散公司,反正換個名字,三個月後又是一條好漢。
 
確 認建商不是一案建商後,接著就有請Google大神,對這家建商做個「身家調查」,看看這建商過去推出過什麼案件、查詢這些案件有沒有發生糾紛。再將建商 的大名,打到「公平交易委員會」、「司法院」及「消基會」等相關網站,搜尋這家公司之前是否發生過民事、刑事案件,是否有廣告不實及其他的購屋糾紛。過去 紀錄不良的建商,將來再犯錯的機率通常相當高,消費者實在犯不著拿未來的居住品質,來與建商是否會改邪歸正對賭。
 
雖然建商公會的成員,不一定會是好建商,但是不加入公會的建商,將不受建商公會的節制與約束,就更不可能是好建商。臺灣每個縣市都會有其建商公會,五都的建商公會都有自己的網站,消費者只要上網或打電話給公會,就能查詢建商是否為公會的會員。
 
在此我還要提醒各位一點,大財團旗下的建商或者頻打廣告的建商,不見得就會是好建商。許多財團都會藉由創設「一案建商」的手段,來規避售屋後的保固責任及其他糾紛。至於廣告、請名人代言的成本,最終仍將轉嫁到購屋者的房價內。
 
此外,決定簽約買房前,請務必去該建商之前推出的建案附近晃晃,實際感受一下建案的空置狀況,以及公共設施的建築水準。如果可以的話,逛逛建案的公佈欄,看看有什麼住戶的抱怨或是設備損壞的消息;詢問管理員及住戶實際的居住經驗,就能更實際判斷建商施工品質的良窳。

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Chapter4監工篇   預售屋施工現場勘查大曝光
 
監工重點2:機水(弱)電工程
 
牆壁上的插座、有線電視訊號線及網路線;天花板上的燈具及消防偵煙器;淋浴間、洗手台及外陽臺的排水孔;廁所的排糞孔;門口的對講機;廚房的偵煙器及室內冷氣的排水孔等,都可歸類在機水電工程的範圍。
這些器具雖然都可以用肉眼看到,然而,器具的管線卻都是預埋在結構體內。假如浴室地板上排水接頭施工不良導致漏水,勢必需要將地磚全數敲除後才能修繕,這部分也會是施工勘查的重點!
 
配管配線——檢查線材及管材、核對配管位置
 
如果埋在牆壁裡的電線斷了,愛屋將無電可用。如果有線電視訊號線壞了,就不能觀看喜愛的節目。這些埋在牆壁裡的配線,其實單價並不高,然而材料的品質及施工的水準,卻會嚴重影響居住品質,自然值得我們投注心力來好好監督。
 
應 該有許多人都聽過黑心線材的故事,其中種種可能出差錯的小地方,全都是攸關居住品質的大關鍵。因此各位要做的第一件事就是,請建商將要裝在您愛屋的所有線 材及管材,攤在桌子上讓您逐一檢查,核對其品牌與線徑粗細,是否符合契約內「主要建材及其廠牌、規格表」的要求。如有不符,請立即拍照存證,並以書面方式 要求建商立即更換材料,更換後才允許建商進場施作。這些埋在牆壁裡面的線材要是出了問題,替換起來可是折騰人的大工程。
 
「那麼何時可以到現場看配管、配線?」
一般而言,預埋在柱及版內的管線,通常會配合樓層鋼筋綁紮的時間進行施作,因此可以配合鋼筋勘查時,一併檢查埋設的位置是否符合契約圖說。
 
至於隔間牆上的網路、插座、有線電視訊號線等配管作業時間,則要視室內隔間牆材質而定;如果採磚牆隔間,那麼配管配線的時間會在磚牆完成組立後;如果是採輕隔間材質,則配管作業會在隔間骨料完成組立、尚未封面板時進行施作,確切時間可以請工地主任再行告知。

以下將介紹配管配線作業的勘查重點,並請記得拍照存證:
 
1.現場使用的管材與線材,厚度、直徑及品牌是否與契約所列相符?
 
2.排水管轉折處,是否有使用彎頭或三通相接?管與管接合是否緊密?埋設於結構體內的管材,是否已經有破損的情況?
 
3.檢查愛屋的插座、電話出線孔、網路出線孔、有線電視出線孔位置、數量及高度,是否與需求相符?
 
這邊要特別提醒讀者,在測量出線孔高度時,要先扣除地板保護層厚度以及未來面材厚度。舉例來說,假設現場測量到,從出線孔到鋼筋完成面的高度是120公分、版的保護層厚度是2公分、地磚鋪設完成高度約10公分,那麼完成後的出線孔高度,就是120-10-2=108公分。
 
4.檢查浴室地排、淋浴間地排、廚房地排、陽臺洗衣機排水及地排,是否依圖完成預留?
 
此外,各位還可以在建商進行愛屋配管作業時親自監督,除了確定建商確實依照契約規定,使用合格之管材外,也可以請建商翻出愛屋未來的插座、網路出線孔、電話出線孔及有線電視出線孔的位置圖,現地核對配管位置是否正確。
 
當建商進行愛屋的配線作業時,各位最好也能到場親自監督,以避免黑心細線充斥在愛屋的牆壁內而不自知,當然,也別忘了拍照存證的動作。

(轉自)  預售屋全攻略:選屋、簽約、財務、監工、驗收 一本到位章節試閱

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