【內容試閱】從0開始賺1億2：是真的！房產天王呂原富教你零元購屋－柳橙與橘子的部落格

從0開始賺1億2：是真的！房產天王呂原富教你零元購屋

關於買屋，你應該有的正確思維NO.3
要致富，重點不在金額，在速度

人人都可以成為富翁，事實上，只要時間夠久，理論上人人都可以成為大富翁。只要用最笨的存錢法，就算不靠任何投資理財，一個孩子若從他一出生那年開始，就每個月固定存10000元（當然，一開始是父母替他存的），若這個孩子後來活到100歲，那到時候他也會成為一個「千萬富翁」。

只是屆時這樣的千萬富翁已經失去意義，100歲的他已經不能吃好的，可能也沒法動彈，眼睛看不清楚，錢再多也用不上（除了醫藥費及看護費）。

這裡就談到致富的一個重點。如果我們問每個人，人人都想要變富翁，但致富是為了擁有那些「錢」嗎？當然不是，錢只是一疊充滿細菌的紙。

我們都喜歡致富，但其實我們喜歡的不是那些「錢」，而是錢可以帶給我們的「美好生活」。

於是就有這樣的問題：
一、如果理財要犧牲很長一段時間讓自己不快樂，用來換取後來有錢時「短暫的快樂」。請問這樣值得嗎？

二、如果一個人到了5、60歲才開始懂得理財，那已經比較晚開始的他，「來得及」理財嗎？

整個來說，賺錢很重要，快速賺錢更重要。

只有快速賺錢，才能用最少的時間成本享受更多的生活好處。

那麼，回到成為千萬富翁的話題。前一節我們提到如何成為千萬富翁，答案是只要投入100萬，每年20%固定投報率，那不到二十年就可以成為千萬富翁。

但二十年實在太久了，對一個已經50歲的人來說，二十年後可能只能把這筆錢用在跑醫院，以及留給子孫當遺產。這對他來說實在太不划算了，他根本沒有享受到財富帶來的快樂。

那到底有沒有更快致富的方法呢？
要更快致富的方法，仍然是應用前面提過的原則，
只不過要增加兩個條件：
一、要提高本金；
二、要增加投報率。

大家都知道，原子彈的威力驚人，二次世界大戰就因為兩顆原子彈結束的。
但愛因斯坦曾說：「複利的威力勝過原子彈。」

上一節曾舉過兩個例子，一個是用100萬滾入複利，另一個是用300萬滾入複利。由於計算的模式相同，用簡單的數學邏輯就可以算出，當用300萬做本金時，其
二十年後的本利和應該是用100萬當本金時的三倍。

不過當只做為本金時，這三倍代表的只是200萬（300—100＝200）。但到了二十年後，這三倍的差距可是高達7,667萬。

115,010,000—38,340,000＝76,670,000

這個例子告訴我們：本金變多，結果會差距非常大。

那麼，如果不改變本金，改變的是獲利率呢？如上圖所示，當以100萬做本金，在20%的投報率下，累積二十年的本利是將近4,000萬。

如果現在投報率變成30%結果又會是如何呢？

答案非常驚人，是19,000萬。

所以如果我們把之前的題目「如何變成千萬富翁」，改成「如何變成億萬富翁」，答案就是這個算式了，準備100萬本金，以年報酬率30%滾入複利，答案就會造就你這個億萬富翁。

問題是，本節的開宗明義就說了，我們要的是「速度」啊！

於是我們就可以來推算，你要如何更快成為富翁，不是增加本金就是提高投報率。

假定你的本金就只有100萬，但你想要「五年內」就成為千萬富翁。

怎麼做呢？

依照複利公式，答案就是：如果用100萬資金，那你必須要找一個投報率達到60%的投資標的，到了第五年底，本利總和就會超過1,000萬。

若五年還是太久，有人想要兩年內就變成千萬富翁，那投報率就要非常的大，計算下來，只要年投報率達到220%，就可以讓一個投資者從自有資金100萬賺到1,000萬。220%看起來很驚人，但簡單來說，就獲利率要達到兩倍以上。

這個數字看起來似乎很高，但也不會特別奇怪。例如做生意，有些高獲利的品項，的確獲利就可以超過兩倍。舉最簡單的例子，若一碗冰成本10元，賣價30元，就是獲利兩倍（獲利＝30—10＝20，獲利率20（獲利）／10（成本）＝2）。在許多有專利的獨佔產業，獲利兩倍以上也很正常。

若不談生意，純談投資，有獲利兩倍以上的嗎？

有的，就是房地產。

記得在第一節舉的例子嗎？在這個例子裡，準備資金200萬，分別投資兩棟房子，三年後以1,200萬賣出，扣除掉成本，還有獲利將近1,000萬。這個案例獲利率達38%，而且這個案例是因為還有向銀行借錢需每月還利息，不然的話，以兩年的時間就可以達到獲利1,000萬的。

因此我們可以說，只要掌握足夠本金，找到對的投資標的，就可以讓你快速成為富翁。

講到速度，如果不以長期來看，不要把眼光看到二十年，那麼之前因為「無法年年維持20%投報率」而被淘汰的那些投資項目，是不是又可以找回來評估呢？

的確，有些投資標的，「短期來看」的確會有高投報率，甚至不只高投報，根本就暴利。

好比說，一個人如果在股市最低點時買進股票，到股市飛昇到最高點那天出清股票，那他賺的錢是幾倍呢？甚至高達十倍以上都有可能。

在臺灣曾經有個時代，號稱「臺灣錢淹腳目」，那個年代泡沫化危機還沒有來臨，有很多人是靠股票致富的。許多人班也不好好上，整天盯著股市看板作夢，誕生了一大堆新貴，還因為財富提升但本身素養沒提升，而鬧出許多笑話。

如果一個人能夠「準確地」在最低點進場、最高點出場，那絕對可以做到投報率超過200%，在兩年內就由100萬變身為千萬富翁。

問題就出在「準確」。如果大家都可以準確，後來也就不會在金融泡沫來臨時，許多人一夕間資產化為垃圾，昨日還是豪宅名車都市新貴，今日一貧如洗，自殺跳樓事件頻傳。

至於期貨，那更不用說，不要說兩年，有人甚至兩天就可以獲利超過兩倍以上。但這樣的遊戲你敢玩嗎？

當玩股票時，心情就已經像坐雲霄飛車般起起伏伏；當玩期貨時，更是整個人失了魂，六親不認。這樣的理財方式，健康嗎？

如果賺錢只為了得到帳面上的虛榮，卻失去實際的生活，包括健康、家庭乃至於自己整個人生都賠上了，這絕不是賺錢這件事所要付出的代價。

最終，房地產仍是可以快速致富的選擇：

一、正確的房地產投資雖有風險，但風險仍在可評估範圍內當我們看股票，可以今天跌10點，明天漲10元，後天又跌20元。

但房地產絕不會有這種情形，房地產不會今天市場行情500萬，明天暴升到600萬，後天又跌到500萬，不會有這種情況發生。

相反地，房地產的變化都是有跡可循，過程也循序漸進的。一處位在好地段的房產，會隨著當地的日漸繁榮，帶動房價緩步上升，但說緩步，若以兩年為單位來看，又可說是變化很大的。

這種變化，以投資者來說，可以帶來高獲利；但以投資的心情來說，又絕不會像股票一樣，會讓心情起起落落。

二、正確的房地產投資，會有許多專家為您把關

房地產是一門投資學，但不該是門投機學，更不會像賭博一樣必須看運氣。

房地產會讓你賺大錢，但每分每毫的漲價，都有明確的邏輯道理可循。房地產植基於市場需求，人們永遠有購屋需求，在一個成長的都市，因應增長的人口，就一定有龐大的房屋需求，包括購屋需求及租屋需求，每個需求都會帶給房地產投資者很多的獲利。

如果希望找人幫忙，建議看看你所找的人是否具備
下面的專業：
１、可幫客戶找到符合要求的物件；
２、可幫客戶找到最適合的貸款；
３、可幫客戶將買到的房子用最低成本做最好的整裝；
４、可幫客戶將房子在兩年期間尚不準備賣出的前提下，用好的租金出租；
５、可幫客戶在市場上找到好的買家，讓客戶獲利了結。

此外，每個環節都要清楚明白，沒有投機取巧，也沒有任何非法或不道德情事。

這世上有什麼投資是進可攻、退可守的？

凡是這東西的「本身」就具有「實用」價值的，就可能符合這條件。

好比說名畫，當市場有人喊高價時，可以出手大賺一筆。但當市場價不滿意，我仍可以掛在客廳當作裝飾品，就算被典當也仍有不斐的價值。同樣的道理，買賣黃金珠寶，也都是進可攻、退可守的選擇。

相較來說，股票就不是這樣。一張股票如果狂跌，那最終它只是一張「紙」，有人笑稱股票跌價成為壁紙，那這張紙也太小了。

其他各種虛擬的投資，例如期貨，例如衍生性金融商品，都是在數字遊戲過後，一旦賠了，投資人就一無所有。

另一個投資項目——土地，雖然也是有「實物」，但若投資錯誤，這實用性也不高。例如買到後來沒被列入開發區的荒地，那可能就只是荒郊野外一塊不能種田
也不能做任何用途的石子地了。

在比較過幾種投資標的後，最終可以快速投資，又讓投資者較無後顧之憂的，就只剩房子了。投資房子可
以有三種狀態：
第一：自住；
第二：出租；
第三：出售。

後二者可以帶來進帳，第一者則可作為安身立命居所，所以買房子絕對不會是「無用」的投資。
於是，我們再來複習，快速致富的條件：

一、本金要提高
投資房地產若有自備款，那很好，但就算沒有足夠自備款，我們也可以把別人的錢變成自己的自備款。

請注意，我們公式裡的本金，並沒有規定一定是要「自己出的」，當我們可以用低利率向銀行貸出款項，那這筆錢已經合法的屬於我們，可作為本金，透過房子投資理財，同樣可以創造快速獲利。

二、投報率要提高
房子投資當然不是百分百，我也不會公開宣稱只要買房子「一定賺」，而是買到「對的」房子就一定賺。如何買到對的房子呢？此時就需要專家。

所謂專家，也絕非股市名嘴那種，他們說了，但你「有聽沒有懂」那種，而是經過客觀分析，和你討論經過你同意，才來做投資。

彼時只要分析整體大環境趨勢，藉由適當的財務槓桿，就可以創造高投報率。

記得嗎？之前還舉過一個例子，就算沒有準備自備款，也仍可能買得到房子，那時的投報率，可就不只是一倍、兩倍這麼少了。

買屋絕非「不可能的任務」。案例一
沒有自備款，可以買房子嗎？

從事房屋買賣這麼多年來，我和許多人談過話，遇過各行各業、各式各樣的人。

若問起「想不想擁有自己的房子？」，百分之九十以上的人都說想。

尚未擁有房子的人，當然會很想有自己的房子；就算是已經擁有一棟房子的人，他們也會想再擁有更多的房子。但通常那些已有房子的人會告訴我，他們每個月仍為房貸煩心，光搞定自己的「自住居所」就已經壓力很大，更別提要「房屋理財」了。

若問這些人：「想不想改變自己人生？」
幾乎百分之百的人都會說：「想改變。」

但他們共通的問題，就是：「投資房屋？我當然想。但請問自備款哪裡來？」

如果自備款是讓大家裹足不前的最大問題，那在此我很樂意分享：「不用自備款，也能買房子」的實際案例。希望有這方面顧慮讀者，看完後願意真的去做。

▓買屋實例
購屋者：黃小姐及其夫婿（房屋登記在黃小姐名下）
購屋日期：2014年
購屋標的：桃園市演說家社區
購屋價格：580萬

黃小姐和先生結婚多年，一直賃屋而居。
他們不是有錢人，但生活平靜安穩，丈夫是個中階主管，月收入約6萬元，黃小姐自己也是個上班族，月入4萬元。他們夫唱婦隨，日子過得快樂，但總是有個小小遺憾——他們沒有自己的「家」。

他們當然也想買房子，雙薪家庭的他們，收入每月有10萬，比起一般家庭已經不算差了。但他們還是「不敢」買房子，因為：

‧ 大環境景氣那麼差，臺灣的經貿實力已大不如前，身為平凡上班族的他們，對未來也感到惶恐。現在雖然夫妻都有穩定工作，但「萬一」工作出現狀況、公司倒閉或者被裁員怎麼辦？

‧ 每月收入10萬雖然看起來不錯，其實這筆錢用來維持家計、夫妻倆不時逛街、吃館子，都沒問題。但若說起買房子又是另一回事了。家庭月收入「只有」10萬，真的可以負擔將來動輒數百萬的龐大房貸嗎？

他們的問題，其實也是臺灣許許多多家庭的問題。大部分人只是感到煩惱，但光煩惱並不能改善現況。黃小姐和她的夫婿不一樣，他們有了行動。這行動，不是買房子，而是來「找我」。

這也是我對本書讀者要一再強調的。
一、本書講的理論與實務，都是基於事實。只要肯做，就一定可以成功；
二、我們要讀者投資房屋，只要抓住每年20%複利的概念，一定可以成為富翁；
三、但如何找到好的房子？如何掌握這20%複利？其實，針對不同的買屋人背景，有不同的教戰守則；
四、所以我總是和讀者們說，投資買屋這件事一定是對的，但對的事也要用對的方法。

透過諮詢，可以找到對的方法。

因此，在透過一對一諮詢，我瞭解黃小姐和他夫婿的工作及財務狀況後，輔導他們買下人生第一棟房子。

▓他們的問題：
沒有自備款，因為過往的各項開支，他們手上完全沒有儲蓄。

▓實際案例：
在我的輔導下，這對夫妻在2014年於桃園中正藝文特區，也就是未來捷運綠線沿線G10站區附近，買下「演說家社區」。由於沒有自備款，總價580萬，是分成兩部分來支付：

Ａ、房屋貸款部分
黃小姐夫婦，個人工作及信用條件不錯，可以貸足85%最高額度的房屋貸款。
580萬Ｘ85%＝493萬

採取前三年只還利息，暫不還本金的方式。
每月應繳的貸款：
493萬Ｘ2.2%／12＝9038（每月應付利息）

Ｂ、信貸部分
扣掉房貸支付部分，購屋尚須87萬，這部分透過信貸。七年期的信貸，每月本息繳交的簡單計算公式：

月繳費用＝每萬元Ｘ160
因此87Ｘ160＝13,920（每月應繳信貸本息）
交屋後第二個月起，黃小姐夫婦每月應繳金額是：
13,920＋9,038＝22,958

房子買來後，透過我和我的團隊協助整理，並代為出租。由於我們非常專業，很快的就幫他們找到好的客戶，承租房子，現在房客每月的租金是16,000元。

黃小姐夫婦，每月實際應付的款項：
22,958—16,000＝6,958

▓結論分析：
黃小姐夫婦原本最擔心的是經濟不景氣、工作不穩定、怕「負擔不起」每月要繳交的房貸，但現在每個月只需不到7000元，就可以擁有自己的房子。這7000元，會負擔不起嗎？

更重要的，現在他們有了自己的房子，並且是在桃園最有發展前景的捷運綠線附近。從購買時候的2014年，到這本書出版的現在，兩年期間，房價已經明顯上漲。黃小姐和夫婿在短短兩年時間，資產已經增加許多。

買屋絕非「不可能的任務」。案例二
我一個人，只有30萬，可以買房子嗎？

以雙薪家庭來說，貸款買房屋的條件可以有更大的應用空間。

理由很簡單，因為對銀行來說，貸款看的除了物件外，更重要的是看貸款人的條件，當有兩個人的時候，就代表有兩倍的額度可以應用。以前面的例子來說。如果兩筆貸款，一筆用先生名義，一筆用太太名義，這樣就更好貸。

這也算是結婚的好處之一吧！

但有人會問，我還沒成家，我只有一份薪水，我不是有錢人，所以我還是不能買房子。

錯！只要有穩定的工作，透過適當的理財規畫，絕對還是可以擁有自己的房子最為投資標的。這樣的例子非常多，以下就是其中一個：

▓買屋實例
購屋者：三十多歲的陳先生
購屋日期：2014年
購屋標的：桃園上城社區
購屋價格：600萬

陳先生是個職業軍人，有份穩定的工作，也有一個交往多年的女友。但陳先生遲遲不敢成家，原因是他尚未買房，覺得自己條件不夠成家。

做為軍人，領國家糧餉，這是個收入絕對穩固的職業。但也必須說，這只是份死薪水，陳先生在家中是長子，還負有養家的責任，每個月扣掉零零總總的開銷，以及從前曾經仗義借錢給朋友後來對方沒歸還，總之，雖然三十幾歲了，但陳先生的存款並不多，若要買房子，他也只拿得出30萬自備款。

看到自己戶頭裡的數字，陳先生除了嘆氣，也只能暗暗指望，未來十年看可否在軍中有大的陞遷。加上努力存錢，才可望有足夠自備款，也希望女朋友願意等他那麼久……

直到後來一個機緣，陳先生來上了我的課。瞭解到其實不用準備很多自備款也可以買房子，於是他的人生有了新希望。

相信像陳先生這樣狀況的人一定很多，上班族每月收入3、4萬，扣掉基本生活花費交際應酬等等，還有要孝敬老爸老媽的錢，覺得每月可以存下的錢實在有限，望著動輒百萬、千萬的房價，只能望屋興嘆。

但現在不用嘆息了。讓我們來看看陳先生的例子：

同樣地，透過一對一諮詢，我瞭解陳先生的工作及財務狀況後，輔導他買下人生第一棟房子。

▓他們的問題：
單身，沒有足夠自備款。

▓實際案例：
在我的輔導下，陳先生也是選在桃園捷運綠線買了
他人生第一棟房子，他買的是「上城社區」一個物件，總價600萬的房子，他自備款30萬，還有570萬要貸款。

一、房屋貸款部分
軍公教是銀行評等很高的行業（重點不在收入多寡，而在於收入穩定度高），陳先生可以貸足85%最高額度的房屋貸款。

600萬Ｘ85%＝510萬
採取前三年只還利息，暫不還本金的方式，每月應繳的貸款：
510萬Ｘ2.2%／12＝9,350（每月應付利息）

二、信貸部分
扣掉自備款以及房貸支付部分，購屋尚須60萬，這部分透過信貸，七年期的信貸，每月本息繳交的簡單
計算公式：
570萬—510萬＝60萬
月繳費用＝每萬元Ｘ160
因此60x160=9,600（每月應繳信貸本息）

房屋交屋後第二個月起，陳先生每月應繳金額是：
9,350+9,600=18,950

同樣地，房子買來後，透過我和我的團隊協助整理，並代為出租，幫他找到不錯的房客，現在房客每月的租金是16,000元。

所以陳先生每月實際應付的款項：
18,950—16,000＝2,950

▓結論分析：
陳先生原本一直認為，他沒有足夠存款，只有30萬自備款，買房子的夢遙遙無期。現在他知道，原來就算只有30萬，他也可以擁有自己的房子，並且透過適當的管理，光租金收入就可以COVER掉大部分的房貸。原來他煩惱了好幾年的問題，到頭來，只是每月不到3000元的開銷。

這件事也改變了陳先生的金錢觀，在從前，2,950元是一筆不大的數字，大約就是每月偶爾去餐廳打打牙祭的錢，吃了就沒了。但現在2,950元變成是他擁有自己資產每月所需付出的微薄成本。這筆錢比搭一次高鐵往返臺北、高雄還便宜，卻讓他擁有自己的房子，並且這房子未來還可以增值為他賺進百萬。

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